Reformar un piso para alquilarlo no es lo mismo que reformarlo para vivir en él. El objetivo cambia: que funcione sin averías, que aguante años de uso, que se alquile bien y que el mantenimiento sea sencillo. Esto es lo que conviene priorizar y lo que tienes que saber de papeles e impuestos.
¿Qué obras compensan más?
- Las instalaciones. Una avería eléctrica o una fuga con el inquilino dentro es lo que más problemas da. Si la electricidad o las tuberías son antiguas, cámbialas en la reforma. Te contamos cómo en cambiar la instalación eléctrica de una vivienda.
- La cocina y el baño, si están gastados. Son lo primero que se mira en una visita y lo que más se usa.
- La climatización. Un piso con aire acondicionado y buena calefacción se alquila mejor, y en verano se nota. Mira las opciones en climatización.
- Las ventanas, si son antiguas: menos frío, menos ruido y menos condensación, que en un alquiler acaba en quejas por humedades.
¿Qué materiales aguantan mejor?
Un piso de alquiler se usa mucho y lo usan personas distintas. Conviene elegir materiales resistentes, fáciles de limpiar y fáciles de reponer:
- Suelos porcelánicos o laminados de alto tránsito, mejor que la madera natural, que se raya y sufre con el agua.
- Pintura lavable en colores neutros: se retoca sin repintar todo.
- Encimera resistente a golpes y al calor.
- Grifería, sanitarios y muebles de baño de gama media, con recambios que se encuentren sin problema.
- Pocos elementos a medida que sean difíciles de sustituir.
Ideas para ajustar el gasto en consejos low cost para renovar tu hogar.
¿Qué papeles necesitas para alquilar?
- El certificado de eficiencia energética. Es obligatorio para alquilar a un nuevo inquilino, sin excepción por alquileres cortos: la letra tiene que aparecer en el anuncio y la etiqueta va con el contrato. Vale diez años. Si la reforma mejora la eficiencia, hazlo antes de la obra y otra vez al terminar: el de antes es el que da derecho a deducción en el IRPF (lo explicamos en reforma de eficiencia energética).
- El certificado de la instalación eléctrica, si se renueva entera: lo emite la empresa instaladora, y sin él la distribuidora no puede conectarla.
- El trámite de la obra en el Ayuntamiento. En Torrejón, la mayoría de las reformas de pisos van por declaración responsable de obra. Lo contamos en licencia para reformar en Torrejón.
¿Cómo trata Hacienda la reforma de un piso alquilado?
En el IRPF, la reforma se trata distinto según sea reparación o mejora:
- Reparación y conservación (arreglar lo que se estropea, pintar, cambiar una caldera por otra parecida): se resta de los ingresos del alquiler del año. Hay un límite: junto con los intereses de la hipoteca, no puede superar los ingresos de ese inmueble, y lo que sobra se puede restar en los cuatro años siguientes. Las reparaciones hechas antes de alquilar también cuentan si su fin es dejar el piso listo para el alquiler.
- Mejoras y ampliaciones (lo que aumenta la capacidad o la vida útil del piso): no se restan de golpe. Suman al coste del piso, que se amortiza a un 3 % al año, sin contar el suelo.
Además, si la vivienda se ha rehabilitado y la obra terminó en los dos años anteriores al contrato, la reducción del IRPF por alquilar vivienda habitual sube del 50 % al 60 %, en contratos firmados desde el 26-05-2023. Rehabilitación, para Hacienda, no es cualquier reforma: son obras sobre todo de estructura, fachada o cubierta que cuestan más del 25 % del valor del piso sin el suelo, u obras con ayudas del plan de vivienda. Las reducciones del 70 % y el 90 % dependen de estar en una zona tensionada, y en la Comunidad de Madrid no hay ninguna declarada. Consulta tu caso con tu asesor.
Sobre el IVA: según la Agencia Tributaria, las reparaciones que encarga el propietario de un piso alquilado van al 21 %, no al 10 %. Te lo explicamos en qué IVA se paga en una reforma.
¿Y si el piso ya tiene inquilino?
La Ley de Arrendamientos Urbanos distingue:
- Obras de conservación: las necesarias para que el piso siga siendo habitable corren a cargo del propietario, sin subir la renta, y el inquilino tiene que permitirlas. Si duran más de veinte días, la renta baja en proporción a la parte del piso que no puede usar.
- Obras de mejora: hay que avisar al inquilino por escrito y con tres meses de antelación, con su naturaleza, cuándo empiezan, cuánto duran y cuánto cuestan. Si le afectan, tiene derechos, como desistir del contrato o una rebaja de la renta.
- Obras del inquilino: no puede hacer obras que cambien la configuración del piso sin el consentimiento del propietario por escrito.
Por eso, lo más sencillo es reformar entre un contrato y el siguiente, con el piso vacío.
Fuentes
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículos 21 (conservación), 22 (obras de mejora) y 23 (obras del arrendatario).
- Ley 35/2006, del IRPF, artículo 23 (gastos deducibles y reducciones en el alquiler de vivienda), y Reglamento del IRPF, artículo 41 (qué es rehabilitación).
- Gastos deducibles en el alquiler, Manual práctico de Renta 2025, Agencia Tributaria.
- Zonas de mercado residencial tensionado, Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
- Real Decreto 390/2021, del procedimiento de certificación de la eficiencia energética de los edificios.
- Preguntas frecuentes sobre obras y reparaciones de inmuebles, Agencia Tributaria (IVA).
