El IVA es una de las líneas del presupuesto que más cambia el total, y la que más dudas genera. En una reforma de vivienda puede ser del 10 % o del 21 %, y la diferencia no depende de la empresa: la marca la ley.
Esto es información general, basada en la Ley del IVA y en las fichas de la Agencia Tributaria a septiembre de 2026. No es asesoramiento fiscal: en caso de duda, consulta con tu asesor o con la Agencia Tributaria.
¿Cuándo se aplica el 10 %?
La ley aplica el 10 % a las obras de renovación y reparación de viviendas cuando se cumplen a la vez tres requisitos (artículo 91 de la Ley del IVA):
- Quien la contrata es un particular que la usa como vivienda propia. No vale si la contratas como empresa o profesional. También vale si la contrata la comunidad de propietarios.
- El edificio se terminó o se rehabilitó hace al menos dos años antes de empezar la obra.
- Los materiales que aporta la empresa no superan el 40 % de la base imponible, es decir, del precio de la obra sin IVA.
Si falla cualquiera de los tres, la obra entera paga el 21 %.
¿Por qué importa tanto el 40 % de materiales?
Porque es el requisito que más se incumple sin darse cuenta. En una reforma con mucha mano de obra (demolición, albañilería, instalaciones) suele cumplirse. En una obra donde casi todo es equipo o material caro, no.
Por eso un buen presupuesto separa la mano de obra de los materiales: así se ve si la obra entra en el 10 % y no hay sorpresas en la factura. Qué más debe traer, en qué incluye un presupuesto de reforma integral.
Los materiales que compras tú por tu cuenta, fuera del presupuesto de la empresa, no cuentan en ese 40 %, pero los pagas con el IVA de la tienda.
¿Qué obras van al 21 %?
- Locales, oficinas y naves. El 10 % de renovación y reparación es solo para viviendas. Si reformas un local o conviertes un piso en oficina, cuenta con el 21 %: lo contamos en reformas de oficinas.
- Viviendas en alquiler reformadas por su propietario: según la Agencia Tributaria, no cumplen el uso particular.
- Obras donde los materiales pasan del 40 %. La Agencia Tributaria pone como ejemplo la instalación de calefacción o el cambio de caldera, que suelen tributar al 21 % porque el equipo pesa más que la instalación.
¿Y la rehabilitación?
Es otro supuesto distinto. Una obra es rehabilitación para el IVA cuando más de la mitad de su coste va a estructura, fachadas o cubiertas (o a obras conexas, como instalaciones o eficiencia energética) y, además, el total supera el 25 % del valor del edificio. La rehabilitación de edificios de viviendas también va al 10 %. Es lo habitual en las obras de una comunidad, no tanto en la reforma interior de un piso.
¿Hay deducciones en el IRPF?
Sí, si la reforma mejora la eficiencia energética de tu vivienda (aislamiento, ventanas, aerotermia) y lo acreditas con un certificado energético de antes y otro de después:
| Deducción | Qué hay que conseguir | Obras pagadas hasta |
|---|---|---|
| 20 % | Bajar al menos un 7 % la demanda de calefacción y refrigeración | 31-12-2026 |
| 40 % | Bajar al menos un 30 % el consumo de energía no renovable, o llegar a la letra A o B | 31-12-2026 |
| 60 % | Lo mismo, en obras del edificio entero | 31-12-2027 |
No se puede pagar en efectivo, y no cuentan los equipos que usan combustibles fósiles. Si te interesa, díselo a la empresa antes de empezar, porque el certificado de antes tiene que hacerse antes de la obra. Más sobre cómo ahorrar energía, en aislamiento en una reforma y aerotermia o caldera de gas.
¿Qué conviene pedir en el presupuesto?
- Que diga qué IVA aplica y por qué.
- Que separe mano de obra y materiales, para comprobar el 40 %.
- Que indique si el precio es con o sin IVA.
En Novohogar te preparamos un presupuesto desglosado, gratuito y sin compromiso, después de ver tu vivienda. Cuéntanos qué quieres hacer en contacto.
Fuentes
- Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido, artículo 91.Uno.2.10.º (10 % en renovación y reparación de viviendas), artículo 90 (tipo general) y artículo 20.Uno.22.º (rehabilitación).
- Qué tipo de IVA se aplica a las obras en viviendas, Agencia Tributaria.
- Preguntas frecuentes sobre obras y reparaciones de inmuebles, Agencia Tributaria.
- Ley 35/2006, del IRPF, disposición adicional quincuagésima (deducciones por eficiencia energética), ampliada por el Real Decreto-ley 7/2026.
