Antes de poner un piso a la venta aparece siempre la misma duda: ¿lo reformo o lo vendo como está? La respuesta depende del estado del piso, de la zona y de lo que estés dispuesto a adelantar. Esto es lo que conviene valorar.
¿Reformar, arreglar o vender tal cual?
| Opción | Cuándo compensa | Lo que tienes que saber |
|---|---|---|
| Vender tal cual | El piso está para reformar entero y buscas vender pronto | Se vende antes, pero más barato: el comprador descuenta la obra |
| Arreglos y puesta a punto | El piso está bien, pero con desperfectos y aspecto cansado | Poca inversión y se nota mucho en las fotos y las visitas |
| Reforma integral | El piso está muy anticuado y la zona paga pisos reformados | Adelantas el dinero y el tiempo de la obra |
¿Qué arreglos mejoran la primera impresión?
Sin llegar a una reforma, hay arreglos que cuestan poco y cambian cómo se ve el piso:
- Pintura en colores neutros, que da luz y ayuda a que el comprador se imagine su casa.
- Reparar lo que está roto: puertas que no cierran, persianas, grifos que gotean, enchufes sueltos.
- Iluminación: cambiar lámparas antiguas por luz cálida y suficiente.
- Juntas y silicona de baño y cocina, que envejecen mucho a la vista.
- Orden y espacio: retirar muebles y objetos para que las estancias se vean amplias.
¿Cuándo compensa una reforma integral?
Cuando el piso está muy anticuado, con la cocina y los baños de hace décadas o las instalaciones agotadas, y en la zona hay compradores dispuestos a pagar por un piso listo para entrar a vivir. Antes de decidir, conviene tener dos cifras: cuánto costaría la obra y cuánto más se vende un piso reformado en tu zona. Para la primera, un presupuesto desglosado; para la segunda, una agencia o una tasación.
Si te decides, que sea una reforma que se note y dure: instalaciones nuevas, cocina y baños, suelos y pintura. Lo contamos en cómo reformar un piso antiguo.
¿Qué papeles pide la venta?
- El certificado de eficiencia energética. Es obligatorio para vender: una copia registrada y la etiqueta van con el contrato de compraventa, y su letra tiene que aparecer en el anuncio. Vale diez años (cinco si la letra es G). Si reformas, hazlo después de la obra, porque la mejora cuenta.
- El trámite de las obras en el Ayuntamiento. Una obra hecha sin comunicar puede dar problemas en la venta. En Torrejón, la mayoría de las reformas de pisos van por declaración responsable de obra: licencia para reformar en Torrejón.
- Los certificados de las instalaciones, si se renovaron, como el de la instalación eléctrica.
¿Cómo cuentan las obras en la renta?
Al vender, Hacienda calcula la ganancia como la diferencia entre lo que vendes y lo que te costó el piso. Las mejoras que hayas hecho, con factura, suman al valor de adquisición, así que la ganancia es menor y pagas menos. Las reparaciones y el mantenimiento, en cambio, no cuentan.
Por eso conviene guardar las facturas de cualquier obra, hecha antes de vender o años atrás, y que en ellas se vea qué se hizo.
Fuentes
- Real Decreto 390/2021, del procedimiento de certificación de la eficiencia energética de los edificios.
- Ley 35/2006, del IRPF, artículo 35 (valor de adquisición en las ganancias patrimoniales).
- Reglas generales de cálculo de las ganancias patrimoniales, Manual práctico de Renta 2025, Agencia Tributaria.
- Declaración responsable de obra, Ayuntamiento de Torrejón de Ardoz.
